Le Particulier Hors-séries
N°239 - jeudi 05 février 2026
Les hors-séries du Particulier traitent en profondeur d’un sujet essentiel de votre quotidien. Véritables références dans le domaine juridique et pratique, ils vous permettent de disposer vraiment de tous les éléments pour juger de ce qui est bon pour vous, dans votre situation, et de prendre vos décisions en parfaite connaissance de cause.
Sommaire
Assemblée générale : préparez-vous à voter
L’assemblée générale (AG) est souvent vécue comme une corvée annuelle, où l’on se contente de lever la main en fin de journée, entre deux dossiers professionnels et un dîner reporté. Mais aujourd’hui,...
N°235 - 1 décembre 2025
N°233 - 3 novembre 2025
N°232 - 26 août 2025
N°231 - 2 juillet 2025
N°230 - 2 juin 2025
N°228 - 17 mars 2025
N°227 - 4 février 2025
N°224 - 30 décembre 2024
N°223 - 3 décembre 2024
N°222 - 14 octobre 2024
N°220 - 30 août 2024
N°218 - 2 mai 2024
N°215 - 1 février 2024
N°211 - 2 novembre 2023
N°209 - 9 octobre 2023
N°208 - 30 août 2023
N°206 - 3 juin 2023
N°203 - 23 février 2023
N°199 - 3 novembre 2022
N°196 - 1 août 2022
N°194 - 1 juin 2022
N°191 - 2 février 2022
N°187 - 1 décembre 2021
N°184 - 1 septembre 2021
N°182 - 1 juin 2021
N°179 - 3 février 2021
N°175 - 1 décembre 2020
N°172 - 1 septembre 2020
N°170 - 5 mai 2020
N°167 - 4 mars 2020
N°164 - 2 janvier 2020
N°163 - 1 décembre 2019
N°160 - 1 septembre 2019
N°158 - 31 mai 2019
N°155 - 1 mars 2019
N°151 - 28 novembre 2018
N°148 - 5 septembre 2018
N°146 - 3 mai 2018
N°143 - 1 mars 2018
N°139 - 1 décembre 2017
N°136 - 6 septembre 2017
N°134 - 31 mai 2017
N°131 - 2 février 2017
N°127 - 2 décembre 2016
N°124 - 2 septembre 2016
N°122 - 3 juin 2016
N°119 - 4 mars 2016
Edito HS
Assemblée générale : préparez-vous à voter
L’assemblée générale (AG) est souvent vécue comme une corvée annuelle, où l’on se contente de lever la main en fin de journée, entre deux dossiers professionnels et un dîner reporté. Mais aujourd’hui,...
Sommaire HS
Sommaire HS
L’AG, rendez-vous incontournable 9L’assemblée générale est convoquée chaque année 11Participer à l’assemblée générale est essentiel 14Se faire représenter en cas d’absence 17Qui peut réunir...
Guide
L’assemblée générale est convoquée chaque année
Lorsque la propriété d’un immeuble est répartie entre plusieurs propriétaires qui détiennent des parties privatives et une quote-part des parties communes, son administration et son entretien reposent...
Participer à l’assemblée générale est essentiel
L’assemblée générale (AG) est l’organe de décision de la copropriété, où chacun peut débattre et exprimer sa position à travers son vote. Ne pas y participer, c’est accepter les yeux fermés de laisser...
La tenue d’une AG extraordinaire
En dehors de l’assemblée générale (AG) annuelle obligatoire, le syndic peut convoquer les copropriétaires en assemblée chaque fois qu’il le juge utile. Il peut même avoir l’obligation de le faire, à...
Se faire représenter en cas d’absence
Si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale (AG) de votre copropriété, vous avez le droit de désigner une personne de votre choix pour vous représenter et voter à votre place. Pour cela, il...
Les modalités du VOTE PAR CORRESPONDANCE
Si vous ne résidez pas sur place ou êtes empêché d’assister à l’AG par exemple, vous pouvez voter par correspondance avant sa tenue (art. 17-1 A de la loi de 1965). Pour cela, vous devez utiliser le...
Qui peut réunir l’assemblée générale ?
En principe, c’est le syndic qui convoque l’assemblée générale (AG). Il ne peut cependant le faire que s’il est encore en fonction. Un syndic dont le mandat a expiré ou a été annulé, ou qui n’a pas...
La convocation doit être remise à son destinataire
La convocation doit être remise au copropriétaire ou à la personne à laquelle il a donné pouvoir pour la retirer. Sinon, il ne serait pas valablement convoqué et aurait un motif pour demander ensuite...
Les modalités de convocation
La convocation à l’assemblée générale (AG) doit être notifiée à chaque copropriétaire au minimum 21 jours avant la tenue de la réunion. Elle doit absolument respecter un formalisme strict, au point...
Seules les questions inscrites à l’ordre du jour sont soumises au vote
Les copropriétaires ne peuvent pas voter sur une question qui n’est pas inscrite l’ordre du jour (art. 13 du décret de 1967). Par exemple, si celui-ci prévoit uniquement l’approbation des comptes, ils...
Ce que doit contenir la convocation
La convocation doit impérativement indiquer la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale (AG ; art. 9 du décret de 1967). Si ce n’est pas le cas, la nullité de l’assemblée peut être demandée...
Éplucher les justificatifs de charges avant l’AG
Les comptes de la copropriété doivent être le reflet fidèle de son activité économique et de sa gestion par le syndic. Leur contrôle, une fois par an, est un droit reconnu par la loi de 1965 à tout...
Le conseil syndical bénéficie d’un accès renforcé à tous les documents
Le conseil syndical joue le rôle de garde-fou du syndic. Il lui appartient en effet de contrôler la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les...
Faire baisser les postes les plus gourmands
Même si toutes les copropriétés ne sont pas logées à la même enseigne, au fil du temps, la hausse des charges a tendance à peser de plus en plus lourdement sur le budget des copropriétaires. Des...
Caves, parkings : que paient les propriétaires des lots secondaires ?
Si vous êtes propriétaire d’un parking, d’un box, d’une cave ou d’un garage, vous participez aux charges générales, au prorata de vos tantièmes généraux, même si vous ne détenez qu’un lot secondaire,...
Les charges des parties communes
Avant toute chose, définissons les parties communes. Selon l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, elles sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires. En acquérant un...
La spécialisation des charges par bâtiment ou cage d’escalier
Le règlement de copropriété peut prévoir des charges générales spécifiques à un immeuble ou à une cage d’escalier. Il doit énumérer ces parties communes spéciales (art. 8 de la loi de 1965). Prenons...
La loi fixe le cadre, le règlement précise les modalités
Quels postes de charges génèrent le plus de litiges ? Les charges qui causent le plus de problèmes sont celles que certains copropriétaires jugent injustes. Par exemple, les dépenses liées aux...
Les charges des services et équipements collectifs
A la différence des charges générales réparties selon les tantièmes, les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, interphone, portail d’accès...
Les charges de chauffage collectif
Les charges de chauffage collectif sont réparties entre copropriétaires selon le critère de « l’utilité objective » (art. 10 de la loi de 1965 ; voir p. 36). Elles recouvrent à la fois les dépenses de...
Les copropriétaires informés de leur consommation énergétique
Si votre immeuble est équipé d’un dispositif d’individualisation des charges de chauffage et que celui-ci est télérelevable, vous devez recevoir, chaque mois, une évaluation de la consommation de...
Charges d’eau : qui paie quoi ?
On distingue les charges d’eau chaude de celles d’eau froide. Alors que les compteurs individuels d’eau chaude sont obligatoires dans tout logement, ils ne le sont pas pour l’eau froide dans les...
Les charges d’ascenseur varient selon l’étage
La répartition des dépenses d’ascenseur entre copropriétaires, en tant qu’équipement commun (voir p. 36), se fonde sur le critère de l’utilité objective (art. 10 de la loi de 1965). Notamment pour ses...
Une installation aux frais de certains copropriétaires
Lorsque le projet d’ascenseur n’obtient pas la majorité requise, un ou plusieurs copropriétaires peuvent proposer de le financer eux-mêmes. Ils doivent obtenir une autorisation préalable de...
Le paiement des charges
Tous les copropriétaires, quelles que soient les circonstances, doivent payer leurs charges. C’est une obligation fondamentale pour tous. Il ne faut pas oublier que la copropriété n’a pas d’autres...
3 étapes à suivre en cas de charges impayées
➊ Le syndic doit commencer par procéder à des relances amiables. Cela peut parfois suffire. ➋ Ensuite, il doit envoyer une mise en demeure formelle, sous forme de lettre recommandée. Il faut être...
L’élection du syndic
C’est l’un des moments forts de l’assemblée générale : le vote permettant de désigner le syndic. Sa mission est d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété et d’exécuter les décisions des...
Le contenu du contrat du syndic est réglementé
Tous les syndics doivent présenter un contrat type (annexes 1 et 2 du décret de 1967). Le but ? Éviter les abus et permettre de comparer objectivement les offres. Le projet de contrat doit être...
Les prestations hors forfait
AG et gestion de la copropriété ◗ Tenue de l’AG annuelle en dehors des heures prévues par le contrat du syndic. ◗ Préparation et tenue d’une AG extraordinaire. ◗ Organisation d’une réunion...
Le forfait de base
Prestations obligatoirement incluses dans le forfait de base Le contrat type de syndic prévoit une liste non limitative : ◗ Préparation et tenue de l’AG annuelle dans la plage horaire prévue :...
Un syndic provisoire est désigné dans les nouvelles copropriétés
Lors de la constitution d’une copropriété, par exemple dans un immeuble neuf sur le point d’être livré ou à la mise en copropriété d’un bâtiment déjà existant, l’article 17 de la loi de 1965 prévoit...
De quoi s’agit-il ?
Certaines copropriétés font le choix de constituer un « syndic non professionnel », parfois nommé « syndic bénévole », ce qui n’est pas tout à fait juste, car il peut arriver qu’il soit rémunéré. Seul...
Est-il possible de révoquer le syndic en cours de mandat ?
Malheureusement, cela peut arriver quand la situation devient intenable avec le syndic alors que la fin de son contrat est encore lointaine. L’assemblée générale peut, dans les cas les plus...
4 conseils pour bien choisir son syndic
1. Privilégier le bouche-à-oreille Les recommandations de voisins, de collègues, d’amis sont très précieuses si l’on cherche un nouveau syndic pour son immeuble. Dans mon cabinet, nous sommes...
La durée de l’exercice comptable
L’exercice comptable couvre nécessairement une période de 12 mois. Celle-ci correspond le plus souvent à l’année civile, c’est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre, mais ce n’est pas obligatoire. Les...
L’approbation des comptes
Le conseil syndical est chargé de s’assurer de la bonne gestion de la copropriété par le syndic, mission qui constitue l’une de ses attributions essentielles. À ce titre, il assiste le syndic et...
Le conseil syndical peut être épaulé pour la réunion préparatoire
Pour mener efficacement sa mission de contrôle et examiner les pièces comptables, en particulier lorsque ses membres ne sont pas encore rodés à l’exercice, le conseil syndical peut se faire aider en...
Un plan comptable standardisé
Le syndic doit tenir la comptabilité de la copropriété selon des règles strictes concernant la tenue et la présentation des comptes (arrêté du 14.3.2005). Cela garantit leur transparence et facilite...
Une comptabilité d’engagement
Le syndic doit tenir la comptabilité de la copropriété selon des règles strictes concernant la tenue et la présentation des comptes (arrêté du 14.3.2005). Cela garantit leur transparence et facilite...
Comprendre les débits et crédits
Le syndic doit tenir la comptabilité de la copropriété selon des règles strictes concernant la tenue et la présentation des comptes (arrêté du 14.3.2005). Cela garantit leur transparence et facilite...
Des comptes bancaires séparés pour un contrôle facilité
Un compte bancaire séparé simplifie considérablement le travail des membres du conseil syndical. Il leur permet de visualiser clairement les dépenses effectivement payées pour le compte de la...
Le refus d’approbation des comptes a des conséquences graves
Lorsque les comptes de l’exercice écoulé ne sont pas approuvés, ils ne sont pas définitivement arrêtés. Le syndic doit alors reprendre les écritures contestées, produire les pièces manquantes ou...
Le vote du budget prévisionnel
Pour assurer le fonctionnement de la copropriété et conserver l’immeuble en bon état, un budget prévisionnel des dépenses courantes doit, chaque année, être établi par le syndic en concertation avec...
Les obligations déclaratives du loueur
Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui donne en location un meublé de tourisme soumis à déclaration ou enregistrement (art. L 324-1-1 du code du tourisme) doit en informer le syndic. Pour...
Une possibilité d’interdiction
Soucieux de protéger les habitants des copropriétés des nuisances souvent causées lors de locations de courte durée par le biais de plateformes, le législateur a assoupli la possibilité de voter...
Les formalités préalables à la prise de décision
Signature de la feuille de présence, élection du président de séance voire d’un ou plusieurs scrutateurs. Plusieurs formalités essentielles marquent le début d’une assemblée générale. L’indispensable...
Les allées et venues des copropriétaires
Un copropriétaire arrivant en retard à l’assemblée doit signer la feuille de présence à son arrivée et demander au secrétaire ou au président de séance d’y noter l’heure de son arrivée. Il sera alors...
Participer à l’assemblée générale à distance
Les modalités de participation à l’AG sont multiples : présence physique, possibilité de s’y faire représenter, vote par correspondance ou encore par visioconférence ou audioconférence. Toutefois, la...
Les règles de décompte des voix
Les copropriétaires se prononcent sur les points inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) par un vote qui doit se faire par écrit ou à main levée. Le vote à bulletin secret est...
Contester une décision contraire à l’intérêt collectif
Lorsque la majorité des votants utilise abusivement son droit de vote pour obtenir des décisions contraires à l’intérêt collectif ou favoriser leurs droits individuels au détriment des minoritaires,...
PETITES COPROPRIÉTÉS
UN CADRE MOINS FORMEL ◗ Prise des décisions • lors d’une réunion (obligatoire une fois par an pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes).• par consultation écrite (sans...
COPROPRIÉTÉS À DEUX
Réunion simplifiée • Les 2 copropriétaires peuvent se réunir sans convocation.• L’un peut convoquer l’autre à une AG en envoyant l’ordre du jour (l’autre peut le compléter). Prise de décisions ◗ En AG...
La majorité simple de l’article 24
La majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont...
La majorité absolue de l’article 25
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Toutes les voix sont prises en compte, y compris celles des copropriétaires absents et non représentés à...
La double majorité de l’article 26
C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés, ayant voté par correspondance ou absents) représentant au moins les deux tiers de tous les tantièmes. Exemple L’assemblée...
La majorité absolue de l’article 25
C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, ayant voté par correspondance ou absents). Exemple L’assemblée générale◗ 3 copropriétaires présents + 2 représentés +...
La double majorité de l’article 26
La double majorité est l’une des plus complexes à obtenir. Elle doit recueillir l’approbation de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Ainsi, dans une...
Les décisions qui requièrent l’unanimité
Certaines décisions exceptionnelles ne peuvent être prises qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires (soit 1 000/1 000e) et pas seulement de ceux présents, représentés lors de l’assemblée générale...
Faire l’audit de l’immeuble et prévoir les chantiers
La première étape, incontournable, pour engager un projet de rénovation, qu’il soit énergétique ou non, consiste à établir un état des lieux complet de la copropriété : structure, équipements...
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Le syndic doit tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble (art. 18, I de la loi de 1965). Véritable « livret de santé » du bâtiment, ce document retrace...
L’intérêt d’un contrat de performance énergétique
Le contrat de performance énergétique (CPE), défini par un arrêté du 24 juillet 2020, est un contrat signé avec un prestataire qui s’engage, avec obligation de résultat, à faire baisser la...
Préparer sérieusement le dossier avant le vote
Un immeuble doit être régulièrement entretenu et parfois modernisé. Cela implique d’engager des travaux souvent coûteux, d’où la nécessité d’en maîtriser le budget. Cette maîtrise passe par une...
Prévoir le financement des travaux
Payer des travaux en copropriété est souvent un exercice délicat. La diversité de situations financières des copropriétaires et les réticences à s’endetter peuvent freiner, voire retarder des projets...
Un compte bancaire séparé pour le fonds travaux
Pour abriter les cotisations des copropriétaires au fond travaux, le syndic doit ouvrir, au nom du syndicat des copropriétaires, un compte bancaire séparé rémunéré (art. 18, II de la loi de 1965)....
Les certificats d’économies d’énergie accessibles aux copropriétés
Le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) repose sur le principe du pollueur-payeur. Il oblige les fournisseurs d’énergie et les vendeurs de carburants et de fioul domestique à financer...
Les travaux sont décidés en assemblée générale
Comme toute décision en copropriété, la plupart des travaux doivent être décidés en assemblée générale (AG), même en cas d’accord unanime informel. Seuls les travaux urgents et les menues réparations...
En cas d’urgence, le syndic peut agir seul
La loi autorise le syndic à faire exécuter, de sa propre initiative, les travaux qui s’imposent en situation d’urgence, sans solliciter au préalable le feu vert de l’assemblée générale. Les travaux...
Les travaux d’entretien et de réfection
Les travaux d’entretien et de réfection visent à maintenir l’immeuble et ses équipements en bon état. Il s’agit d’opérations de remise en état d’éléments usés ou dégradés, sans apport d’amélioration....
Un allègement de majorité pour simplifier le vote de certains travaux
Le législateur facilite le vote de certains travaux, en autorisant explicitement le recours à la majorité simple de l’article 24. Sont concernés les travaux améliorant l’accessibilité des personnes...
Décider des travaux d’amélioration
A la différence des travaux d’entretien, les travaux d’amélioration n’ont pas pour objet de maintenir l’immeuble en bon état, mais de lui apporter davantage de confort. Ils peuvent consister, par...
Le stationnement des vélos
Lorsque l’immeuble comporte un parking fermé, le syndic, devait, en principe, proposer à l’assemblée générale, avant 2023, de se prononcer sur la mise en place d’une solution sécurisée de...
Quand l’accès aux locaux privatifs est impératif
Vous (ou votre locataire) ne pouvez pas vous opposer à la réalisation des travaux d’intérêt collectif, y compris lorsqu’ils doivent être exécutés dans vos parties privatives (art. 9 de la loi de...
L’indemnisation des copropriétaires lésés
L’exécution des travaux peut vous causer un préjudice, qu’il s’agisse d’une diminution définitive de la valeur de votre lot, d’un trouble de jouissance grave, même temporaire (bruits d’ascenseur,...
Faire réaliser des travaux à ses frais
Vous envisagez de réaliser, à vos frais et pour votre compte, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ? Dès lors qu’ils sont conformes à sa destination, vous...
Travaux d’isolation de la toiture ou du plancher
Vous pouvez réaliser, à vos frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes de l’immeuble, dès lors que ces travaux ne portent pas atteinte à sa...
Le procès-verbal notifié aux copropriétaires
Le secrétaire de l’assemblée générale, en principe le syndic, est chargé de rédiger le procès-verbal (PV) de la réunion, éventuellement sous format électronique. Ce document retrace le déroulement de...
Faire mentionner des réserves
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires s’opposant à une décision peuvent formuler des réserves (c’est-à-dire des remarques) sur la régularité de la délibération. Ce peut être le cas, par...
Le syndic exécute les décisions votées
Le syndic est seul compétent pour faire appliquer les résolutions votées par l’assemblée générale (AG) (art. 17 de la loi de 1965). À ce titre, il lui revient de lancer et de suivre l’exécution des...
Contester des travaux d’amélioration
Lorsque tout s’est passé dans les règles, le simple fait d’avoir voté contre des travaux ne vous autorise pas à contester la décision de l’AG en justice. Toutefois, s’il s’agit de travaux...
Qui peut contester une décision ?
Seuls les copropriétaires « opposants » ou « défaillants » peuvent saisir la justice pour contester une résolution prise en assemblée générale (art. 42 de la loi de 1965). Mais, quelle que soit...
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